Reforma WEG 2023: Principalele schimbări

Odată cu intrarea în vigoare a Legii de modernizare a proprietății de locuințe (WEMoG) la 1 decembrie 2020, Legea privind proprietatea de locuințe (WEG) a suferit o altă reformă foarte extinsă după 2007.

Pe lângă luarea în considerare a evoluțiilor actuale din sectorul imobiliar precum accesibilitatea și posibilitatea de încărcare a vehiculelor acționate electric, WEMoG a avut ca rezultat un număr mare de schimbări, inclusiv în situația juridică a comunității de proprietari, proprietari speciali. și administrația, dar și în dreptul proprietății și procedural.

Atât administrațiile desemnate în cadrul WEG, cât și comunitățile de proprietari de apartamente sunt obligate să accepte modificările din lege și să pună în aplicare aceste reglementări care sunt în vigoare de la 1 decembrie 2020. Poate fi chiar necesară reafirmarea rezoluțiilor și acordurilor anterioare de la declararea diviziunii și ordinii comunității (= acorduri vechi) prin rezoluții și/sau acorduri dacă ambiguitățile sunt evidente. În principiu, însă, noua lege (WEMoG) are prioritate față de vechile acorduri; cu excepția cazului în care vechile acorduri conțin în mod clar o așa-numită „voință”, ceea ce arată că specificațiile și reglementările ar trebui, de asemenea, să aibă prioritate față de viitoarele modificări ale legii.

Acestea sunt principalele inovații ale reformei WEG 2023:

1. Asociația responsabilă din punct de vedere legal a proprietarilor de apartamente

Comunitatea de proprietari (= comunitatea de proprietari de apartamente) se creează în momentul creării cărților funciare de apartament și, odată cu WEMoG, își asumă toate drepturile și obligațiile ca comunitate unipersonală recunoscută sau ca asociație juridică (deplină).

Acest lucru a schimbat raporturile juridice: comunitatea de proprietari de apartamente poate da în judecată și poate fi dat în judecată, iar drepturile și obligațiile legale sunt responsabilitatea comunității. Aceasta înseamnă că pretențiile terților sau proprietarilor individuali de apartamente nu mai sunt formulate împotriva administrației, ci împotriva comunității de proprietari de apartamente.

Administrația desemnată (ca cel mai important organism) își asumă o funcție de reprezentare fără restricții în relațiile externe (excepție: încheierea contractelor de cumpărare a proprietății și de împrumut necesită o decizie prealabilă).

Justificarea proprietății rezidențiale de către dezvoltatorul imobiliar se realizează acum în exterior odată cu crearea cărții funciare. Pe plan intern, însă, cumpărătorii își asumă deja rolul unui proprietar de apartament cu anunț de prioritate în cartea funciară și a avut loc transferul dreptului de proprietate.

2. Modificări ale dreptului material

Hotărârile care se bazează pe o clauză de deschidere convenită trebuie înscrise în cartea funciară. Acum este important să ne asigurăm că rezoluțiile adoptate înainte de WEMoG (= rezoluții vechi) sunt înscrise în cartea funciară (termen limită: 31 decembrie 2025), astfel încât acestea să fie obligatorii și pentru succesorii legali speciali. În special, sunt obligatorii înscrieri în cartea funciară privind rezoluțiile privind restricțiile de vânzare și răspunderea cumpărătorului pentru datorii vechi.

Ceea ce este nou este posibilitatea ca proprietatea separată să poată fi acum acordată și pentru părțile proprietății situate în afara clădirii (de exemplu, pentru locurile de parcare).

3. Schimbările structurale sunt mai ușor de implementat

În principiu, modificările structurale pot fi acum permise cu votul majorității. Există opțiuni de reglementare diferențiate pentru suportarea costurilor (vezi sub Nr. 4 – Rezoluție)
Cu toate acestea, în cazul unei reproiectări fundamentale a complexului rezidențial sau în cazul unui dezavantaj nerezonabil pentru proprietarul unui apartament, nu pot fi solicitate, permise sau decise modificări structurale.

În plus, fiecare proprietar de apartament are acum dreptul să poată efectua anumite modificări structurale (= măsuri privilegiate). În detaliu acestea sunt:

  • pentru a promova accesibilitatea,
  • pentru a instala o opțiune de încărcare pentru o mașină electrică,
  • pentru protectie la efractie,
  • La conexiunea de telecomunicații cu capacitate mare de transmisie (ex. conexiune prin fibră optică).

Costurile acestor măsuri privilegiate trebuie suportate de proprietarul apartamentului respectiv care a primit permisiunea și este singurul utilizator autorizat. – Și aici trebuie să se asigure că niciun alt proprietar nu este afectat negativ (dezavantaj injust) și că ansamblul rezidențial nu este reproiectat fundamental (excepție: toți proprietarii de apartamente sunt de acord cu lucrările de construcție).

Dar și chiriașii ar trebui să beneficieze: ei „în principiu” au și dreptul legal la primele trei măsuri privilegiate, dar nu la internet rapid.

4. Simplificarea procesului decizional

După cum se subliniază la punctul 3. privind schimbările structurale, o majoritate simplă este suficientă pentru a putea implementa măsuri de modernizare pe proprietatea comună. Legiuitorul a ușurat lucrurile aici, astfel încât îmbunătățirile necesare și legate de energie ale clădirii – și în ceea ce privește protecția climei – să poată fi implementate mai rapid și mai ușor.

Posibile modalități de suportare a costurilor pentru modificările structurale:

  • Costurile masurilor privilegiate sunt suportate de proprietarul apartamentului respectiv care a aplicat masura si o foloseste singur
  • Costurile măsurilor structurale sunt suportate de acei proprietari de apartamente care au decis asupra măsurilor și obțin beneficiile din acestea.
  • Costurile măsurilor structurale urmează să fie suportate de toți proprietarii de apartamente dacă – decizia este luată cu majoritate calificată (= 2/3 din voturile exprimate au fost de acord și au jumătate din totalul cotelor de coproprietate) iar costurile nu sunt disproporționate. sau – dacă măsura a fost amortizată într-un timp rezonabil¹
  • Sunt posibile reglementări abate ale costurilor, cu condiția să nu fie impuse costuri unui proprietar de apartament care nu trebuie să suporte costurile.

De regulă, hotărârile se iau la adunările proprietarilor. Pe lângă procedura de rezoluție circulară care a fost în vigoare până în prezent (valabilă dacă toți proprietarii de apartamente sunt de acord), acum există posibilitatea de a rezolva o problemă în cadrul procedurii de soluționare circulară cu majoritate dacă o rezoluție a precedat-o.

5. Administrare și utilizare

Întrucât comunitatea de proprietari este responsabilă pentru gestionarea proprietății comune, ea își asumă și responsabilitatea pentru gestionarea și utilizarea corectă a proprietății comune. Din această situație, fiecare proprietar individual de apartament poate acum să revendice aceste pretenții împotriva comunității și chiar să se uite la actele administrative.

6. Administrator ca cel mai important organism al asociației de proprietari

Administratorul reprezintă comunitatea de proprietari fără restricții în relațiile externe². Pe plan intern, pe de altă parte, el poate lua doar măsuri de importanță minoră (fără votul proprietarului), sau dacă trebuie respectat un termen limită sau trebuie evitat un dezavantaj.

Măsurile de importanță secundară sunt, de exemplu:

  • aranjarea unor reparatii minore,
  • încheierea de contracte de furnizare și servicii,
  • executarea judiciară a cererilor de plată în avans/de plată suplimentară.

Totuși, legea oferă proprietarilor de apartamente posibilitatea de a stabili acele măsuri pe care administratorul le poate decide singur (= restrângerea sau extinderea autorității).

Din perspectiva comunității de proprietari de apartamente, nu este lipsit de importanță să știm că un administrator poate fi rechemat în orice moment – ​​fără a da un motiv. Contractul se încheie apoi în cel mult șase luni de la concediere.

Odată cu numirea unui administrator, fiecare proprietar de apartament are acum dreptul să fie numit un „administrator certificat”. Acest drept există de la 1 decembrie 2023³, cu condiția să nu existe excepții sau dispoziția tranzitorie să fie în vigoare până la 1 iunie 2024. Cu certificarea, cunoștințele juridice, comerciale și tehnice ale administrației WEG urmează să fie dovedite printr-o examinare în fața a unei camere de industrie si comert.

7. Noi reglementări pentru întâlnirile de proprietari

Legea prevede următoarele modificări ale adunărilor proprietarilor de apartamente:
Perioada de convocare a fost prelungită de la două la trei săptămâni și invitația se poate face sub formă de text, de exemplu prin email. Cerința formei scrise a fost astfel desființată.

Congregația rămâne prezentă; cu toate acestea, comunitatea de proprietari poate decide că participarea online la întâlnirile față în față va fi permisă și în viitor. O astfel de rezoluție ar trebui să includă, de asemenea, informații sau condiții privind alegerea tehnologiei, a canalelor de comunicare și acces, non-publicitate etc. WEG nu prevede o întâlnire pur online, chiar și după WEMoG.

Dacă un administrator lipsește sau dacă administratorul refuză să convoace ședința, ședința poate fi ținută și de consiliul administrativ consultativ sau de un proprietar de apartament autorizat prin rezoluție.
O adunare a proprietarilor are, în general, cvorum – indiferent de numărul proprietarilor de apartamente prezenți.

8. Consiliul Consultativ Administrativ

Reforma WEG 2020 consolidează consiliul consultativ administrativ. Mărimea consiliului consultativ poate fi compusă mai flexibil, răspunderea membrilor consiliului consultativ este limitată la intenție și neglijență gravă. Pe lângă sarcinile statutare anterioare, competența a fost extinsă cu obligația de a monitoriza administratorul desemnat.

9. Plan de afaceri, conturi anuale, raport de activ

Pe lângă obligația de a întocmi un plan de afaceri și o declarație anuală pentru fiecare an calendaristic, a fost inclusă acum întocmirea unui raport de activ ⁴ – cu informații despre starea rezervei (rezervelor) și a principalelor active comune.

Obiectul rezoluției, în schimb, nu mai este așa-numitul „calcul” al conturilor anuale și al planului de afaceri, ci doar rezultatul respectiv (în cazul planului de afaceri: avansuri, în cazul conturile anuale: vârf contabil).

10. Armonizarea dreptului locației și al proprietății

Guvernul federal a folosit amendamentul pentru a apropia dreptul de proprietate a locuinței și dreptul de închiriere. Chiriașii pot solicita anumite măsuri structurale (privilegiate), dar trebuie să tolereze și anumite măsuri structurale în ansamblul condominial. Sunt modificări și la factura de utilități. Până în prezent, spațiul de locuit a fost baza de evaluare în dreptul locației, în timp ce WEG prevede o distribuție a costurilor în funcție de co-proprietate (MEA)⁵. Odată cu armonizarea ambelor legi, cheia de alocare aplicată a comunității de proprietari (ex. conform MEA) poate fi folosită ca bază pentru chiriașul unui condominiu închiriat. Condiția prealabilă este ca contractul de închiriere să nu prevadă nicio altă reglementare și ca acest standard să nu contrazică discreția rezonabilă.

11. Modificări ale Legii Procedurale

Locul general de jurisdicție pentru asociația de proprietari este districtul în care se află proprietatea (inclusiv proprietatea asociației de proprietari). Aceasta include acum și chestiuni din dreptul proprietății, dar și procese⁶ împotriva comunității și procese împotriva unui proprietar de apartament.

[¹] Fără cerințe legale; conform hM: in functie de masura individuala / orientare „aspra”: Amortizare cel putin in 10 ani
[²] Excepție: încheierea contractelor de cumpărare și împrumut de teren
[³] Data inițială de 1 decembrie 2022 a fost prelungită cu un an
[⁴] Oferă informații despre activele economice ale unei comunități și nu face obiectul niciunei rezoluții
[⁵] Dupa relatia inscrisa in cartea funciara (MEA) sau determinata prin acord sau decizie
[⁶] inclusiv acțiuni de rezoluție (cum ar fi acțiuni de rezoluție, nulitate sau înlocuire a rezoluției)

About admin

Deja una respuesta

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *